管理物件の推移

いよいよ10年目

4月は当社の決算月。今年もたくさんの紆余曲折を経て、無事に黒字決算を迎えることが出来そうです。よかったよかった。

地道に10年間、管理物件の諸々の推移を日記のようにデータに保存していました。少し前にそれらを一度分解して、さらに細かく推移を分析出来るようにフルモデルチェンジしたところ、運営の変化やトレンドの変化が可視化することに成功しました。

推移と結果

2010年~2013年まではデータの精度が低く、まだ稼働率と入居率の分解を行っていなかったり、増減率も細かく算出していなかった時代でした。そのため、若干補正をした数値を当て込んでいる状況です。

ターニングポイントになったのは2016年からで、この年の6月に管理部長の加藤が加入しています。元々彼が加入したときはそこまで忙しくも無く、じっくりやっていこう…なんて話をしていたあたりから、当社の需要が大きく高まってきた記憶があります。

管理取得営業をしない管理会社として志を掲げ、「管理させてください」ではなく、「管理をお願いしたい」管理会社で有り続けた10年間。2020年7月には161棟・1,500戸の棟数戸数になる予定で、DMも謄本上げも電話営業も何もせず、皆様にこれだけの評価をいただいたことが私達の誇りです。

※稼働率と入居率
■稼働率…(現在の空室-非募集部屋)/総戸数*100
■入居率…現在の空室/総戸数*100
所有者事情で募集を行わない空室を除外した、純粋な稼働率を計算したものを「稼働率」として算出しています。

※空室の概念
■退去連絡が発生し、入居募集を開始した段階で「空室」扱い
■入居申込が入り、入居募集を止めた段階で「入居」扱い
現金主義では無く、発生主義としての算出方法でカウントしています。

ちなみに、管理物件の取得が増えれば増えるほど、当社の場合は空室率が上昇します。そりゃそうです、取得営業しているわけではないので、運営が困った状態にならないとそもそも当社に声が掛からないのです(笑)
そのため、取得3ヶ月以内の建物を除いた場合は、ほぼ95%以上の稼働率を保っている状況です。

付随する結果

管理物件の取得・増加以上に良い結果を得ることが出来たのは、離職率の低下です。現在タフトグループの不動産事業部(賃貸・売買・商業系賃貸営業含む)は役員・パートも含めて17名が在籍しておりますが、2017年9月を最後に、およそ2年7ヶ月離職がない状態が続いています。

事業の伸びしろはもちろん重要ですが、安定したパフォーマンスを最重要視し、不動産業界にありがちな「ころころ人が入れ替わる」現象を抑止することができました。

年収と年齢

現時点での当社の平均年齢は35.08歳、年収平均は3,418,088円(共に従業員のみ)です。数年前からコレくらい(低すぎず高すぎず)にセットしておきたい、という考えでやってきたので、概ね予定通りの内容になりました。年々ベースアップはしているものの、それでも不動産業界の中では飛び抜けた高収入というわけではありません。
その代わり、休日管理と福利厚生に関しては徹底的に拘っています。他にも施策は色々ありますが、ひとまずの現時点では描いていたイメージの通りに進行しているのでここも問題なしです。

脱・属人化

今まではともかく、これからの業務量の上昇を考えるとそれぞれの作業が属人化してしまうことが予想されます。元々そういう形で動かしているわけではなく、分離はそれなりに出来ているのですが随所に歪みは見られるようになってきました。

テレワークの推進を中心に、昨今の世界情勢を鑑みて強制的に変革が続いていますが、当社にとっては良い機会だと考えています。
もちろん不動産管理にとって、ターミナルとなるオフィスがあって、情報セキュリティの観念からその場所でしか出来ない仕事も多数あります。ただ、それすらも一度全て業務を棚卸しして、必要なものとそうでないものを仕分けながら人にかかる負担を減らすようにしていくつもりです。

最大13名のこのオフィスも、最近は3名~4名程度の出社

カスタマーもオーナーも支えるには、前回のポストでも触れた通り、まずは健康が一番なので健康的に管理を進めて行けるように来期も改革を頑張ろうと思います。