建物の運用シミュレート

自社保有の建物は、運用の良い実験の場所です。

「タフトさんに管理を変更したら、何が違うの?」

管理会社として、この答えって命題だなぁと日々考えています。そもそも、「違い」というコメントに対して

「収入増、支出減、維持、稼働率の上昇、信頼感、会社規模、担当者、管理システム、レスポンススピード、法令遵守…etc」

と、一つ一つ違いを説明するのは不可能ですし。そして、何より現状を理解することから始めないと本質的な「違い」は説明しにくいのです。

世の中の流れとその先

不動産管理を生業の一つとして約5年が経過しますが、やればやるほど奥が深く、多分一生掛かっても全てを知ることの出来ない業種だと考えています。
そりゃそうです、だって法律が変わる度、世の中のトレンドが変わる度に変化していくので。そして、実際には

・過去、現在、未来

の3つを照らし合わせた最適解が必要となるからです。
数年前には民泊も一般的ではなく、シェアリングも一般的ではなく。10数年前までは帳簿も手書きが多かったはずが、今ではクラウド化。過去から現在、そして未来へと変化し続けます。

更にここ札幌から郊外都市、本州、そして海外と全ての地域で慣習も条令も大きく変わりますし、全てを知ることは無理だなぁ…と思う反面、常に新しいことを知ることが出来るのは本当に楽しいことです。

「ディグる」不動産屋

私は以前、PCで音楽制作に勤しんでいました。本州にいた頃はダンスのチームも組んでいたため、ショーケースの音源は全て私が担当していまして。その時にレコードショップに行ったときの「ディグ」が、私の不動産の学びと共通しています。

「ディグ(ディグる)」=「掘る」という意味ですが、物件台帳よろしく棚から一枚ずつレコードのジャケットを掘り返していきます。

困ったときのフリー素材。さすがのいらすとや。

同じ楽曲でも、サンプリングの手法やBPMの違いなどで全く違うものになります。原曲は今一つでも、BPMだけ変えたらすごく自分にフィットしたり、半音上げることで聞きやすくなったり。(ときにカバーで歌い手自体が変わったり)
たったそれだけで、売れる音源に変化したり、後世に継がれる名曲になるときもあります。また、全体的な音源としてはイマイチでもめちゃくちゃ曲間が繋ぎやすかったり、ワンコーラスだけがとっても特徴的であったり。様々です。

それを不動産に転換すると、今ひとつのパフォーマンスの物件でもちょっとした変化を加えてあげるだけで劇的な変化がみられることもあるので、形は違えど共通するものはたくさんあるのです。

タフトの「違い」

さて、前置きが長くなりましたが「何が変わるの?」に戻ります。冒頭でもお伝えした通り、その建物とそのオーナーの「現状」を把握することから始めます。そのため、画一的な違いではありませんが、一例として挙げるとすれば分析力です。

独自の運用シートを用いて、現況と将来をシミュレートします。期首と期末を設定し、○年後にはこのようになる…というデザインを施します。

※とある建物を架空シミュレート(実際には存在しません)

数字に起こしてみると、色々なことが分かります。これは結論的な総合シートですが、中間では収入比較や支出比較、稼働率比較など様々な比較検証を行います。
どのような運営がなされているのか、そしてどのような意思が存在するのか。それらを分析した上で、どのような結果に導くのか。そういった検証を行います。

※1 弊社の運営シートでは、金融工学に基づいた計算式を除外して、あくまでも現実的に即した形を掲出しました。減価償却や利息は追っかけられても、法人税や割引率、価値の増減などは中々追いにくい上に純粋な「管理」とはちょっと違うので…

※2 駐車場は雑収入ではなく、総潜在収入に算入しています。多くの物件の販売時には表面利回りに駐車場が算入されていて、空室損等は反映しないために実効総収入とは別の扱いになり、表面利回りを購入時通りのカウントをする際にはその方が良いと考えました。

結論

長くなりましたが、一つの結論として。

高く売るための準備をする管理

これが、タフトの管理です。

不動産の運用は、売却時の利益(キャピタルゲイン)を確定してこそ、一つの事業としての完成です。当然、運用時のインカムゲインも重視すべきポイントではありますが、利確時の「終わり方」をイメージ出来る方は少ないと感じています。