運営判断と投資判断

以前のエントリーで10年間の管理物件の稼働平均がおよそ95%をずっとキープしている事に触れました。

今回は空室日数と賃料設定の自身の考えをここに記しておこうと思います。ちなみに私がブログにこうやって記しているのはあくまでも「現在」の自分の考えなので、半年後の自分の考えは変わっているかも知れません(というか、結構変わってることも多いです)

半年後、1年後に見直して当時こんな感じだったんだ、というアルバム作り的な感性でこのブログに取り組んでいるような感じなので、未来の誰かがこれを見て、その時の酒井が違うこと言ってたらごめんなさい。

空室期間のポリシー

タフトでは空室90日ポリシーを掲げ、3ヶ月以内の成約を目指しています。そう言えば自ら「また別の機会で」とお茶を濁していたこの90日(3ヶ月)ポリシー、ここに記しておきます。

むむ、中々画像に起こしてみると難しくて伝わりにくい…かもです。

退去から入居まで4つのフェーズに分けています。登場人物は管理・仲介業者・借主の3者(退去者は今回は除外します)。

※今回記載する内容は築年数・エリア・運営方法によって大きく異なりますが、タフトの一般論として記載します。

【原状回復期間(再賃貸に必要な期間)】

30日以内を目標にしています。ここを2週間と最速設定にしている会社も散見しますが、スピード重視しすぎると居室の原状回復のクオリティが一定にならず、結果的にグダグダな室内になりがちなので、ここは余裕をもった日程にして室内クオリティの維持に注視します。

【仲介業者の動き】

退去予告の段階で空室情報をキャッチし、この段階で募集を開始する仲介が多いです。当然ながら室内写真は無い状態なので、まだ積極性は薄い状態です。原状回復が完了してから写真撮影を行うため、実際には本格的な募集までに退去から1ヶ月近く要します。

【借主の動き】

札幌の場合は近郊都市と異なり、都市間移住ではなく、市内住み替えも多く発生します。そうなると現住居の退去予告が1ヶ月前なので、現住居との賃料発生の被りを避けるため、新物件の申込から1ヶ月以上後の入居希望が多く見受けられます。

【総括】

  • 空室から30日後の部屋仕上がり
  • 30日後から本格募集
  • 入居希望は60日~90日

なので、「3ヶ月(90日)ポリシー」として設定しています。

「平均」空室期間を減らしたい

冒頭で記載した「95%」の稼働率ですが、これはあくまでも稼働率平均。視点を変えて2020年6月時点の空室期間平均を算出してみると、空室99室に対して平均空室期間が106日と16.3日程度超過しています。問題点の一つとして、180日以上長期化している空室が19室ほど存在していることです。ここを10室削ることで90日に戻すことが可能なので、ターゲット(長期化している空室)を絞って条件を変更していきます。

募集条件の変更

テストとして、自社で所有している物件の場合こんな感じで弄ります。

手稲エリア:9戸、木造AP、1Kロフト、築30年位

購入時の利回りが高く、自社運営で運営におけるキャッシュアウトも少ないので高望みはせず、この状態で最低5年維持することが目的です。現在一部屋空室で、スタッフからの提案で以前より賃料2,000円、駐車場3,000円アップの合計5,000円上昇での募集でした。

こちらはその分析シートの一部ですが、5,000円上昇させて成約すると0.3%ほど利回りが上昇します。

賃料改定前
賃料改定(ダウン後)

現在空室期間が102日目と90日から12日ほど放置しちゃったのが反省点ですが、5,000円全部元に戻して募集して良いという指示を出しました。

自身のポリシーに従い、「空室期間」「利回りの維持」この2つにコミットできていればこだわる必要も無いので早期でインカムを得る方向にスイッチしています。

自身の物件なので、テストとして色々試しています。一定期間過ぎたら即座に損切りスイッチが入るタイプなので、無理に引っ張らないように心がけています。スタッフの育成も兼ねているので、勉強しつつも彼らに大きな負担が掛からないようにも気をつけています。

※自社運営でスタッフに面倒だって思われたくないですし…(笑)

運営判断

90日ポリシーは私達の一つの運営指針ですが、当然ながらオーナーの所有ポリシーによってその辺りは変化します。管理会社と上手に付き合うには、「いつも満室で」とか、「退去後1週間以内に原状回復を」とか無茶言うと歪みが生じます。

そもそも投資基準、判断を有さないのに「空室減らしてこい、管理会社の努力で」は無茶があるというもんで。今回のコロナ禍のように、天災などの災害発生時にはそんな押し付けは通るわけもありません。

基本指針となる運営基準を設け、そこに管理会社(現場)の意見を取り入れながら判断を下していく方法が最も無難な運営方法だと考えています。

おまけ

原復30日やらなんやら書いてますが、ハイシーズンだけは別物で超速仕上げプランを密かに持っています。最短退去後20時間仕上げ、翌日には入居可能というプランも当社では可能ですが、これを武器には致しません。リスク大きいですし、全権委任で私達が実行するので結構色んな意味で重たい、謂わば「界王拳10倍状態」なので。通年でやったら間違いなく死にます。