空室期間の改善

目標達成

「空室90日ポリシー」を掲げて4年目を迎えました。築古の物件の管理が開始したり、対策に費用が取れない物件もある中でようやく平均日数を82日まで引き下げることが出来て、素直に嬉しい気持ちです。

ハイシーズンに空室長期化した物件が売れてくれたことが大きな要因の一つですが、住居から商用に用途をコンバージョンしたり、広告の手法を切り替えるなど実行できるものを色々と行った結果だと思います。

管理会社の空室対策

管理会社の選び方の一つは、やはり空室対策であると思います。特に遠方地のオーナーは札幌の細かな事情を知るよしもなく、中々不安は拭いきれないでしょう。

全国主要都市の中でも客付けに対しては相当クセのあるエリアで、全国の管理会社との交流の際にも痛感したこともあります。降雪、ADの高さに加えて仲介スタッフの意識や行動範囲など、本州とは随分異なっています。また、道内においても札幌は賃貸管理において特殊なエリアであることが分かりました。(今回は割愛しますが、中々面白いものです)

オーナーと管理会社においてギャップが生じやすいのがこの空室対策の部分で、どうにも決まらない物件は放置されがちな傾向にもあります。管理戸数が増えれば増えるほどその傾向は顕著になりますが、管理会社は管理会社で「何回か提案しているけど、折返しも無いしもういいか…」というケースもあるので一概に何が悪いかと決めつけることは出来ません。

空室対策も何も、まずは

強く決めたいという気持ちを伝えること
それを受けて献身的に動けるキャパシティがある管理会社であること
決定までのスケジューリングと想定が組まれていること

上記3点がないと、どんな物理的な対策を施しても効果的な活動にはなりません。同時に、定点的に観測を続けることが重要でもあります。意外とオーナーも管理会社も、施策を施したら後は放置で気付いたとき・思い出したときに「あれどうなってるっけ」と行き当たりばったりな計画になってしまうものです。観測を始める前から施策したものが一定期間効果が得られない場合には、次の計画を組んでおいて期間が経過したら自動的に次の施策に進む。こういうセミオートなスケジュールが、最も空室対策には重要だと考えています。

計画と得られる効果

とあるRCマンションの空室対策で、1部屋100万近くの改装を行って満室にするという中々の計画がありました。賃貸市場に出ていて「中々景気のいいオーナーもいるもんだなぁ」と眺めていましたが、そのオーナーから4部屋改装した辺りで弊社に問合せがあったのです。

どうやらご紹介いただきご連絡いただいたようですが、提案されるがまま内装しているが今後が不安になったとのことでした。そりゃそうです、この建物は全42戸と中々の規模のマンションですから。残り3,800万円必要なわけですね。

結論から言えば、管理を委託いただいた後に一部屋10万~20万の改装費で満室をしばらく維持できていたのと、賃料も据え置きのままで安定した運営を行うことが出来ました。元々のポテンシャルが高い物件だったので、広告の手法を変えただけでいい感じに成長してくれました。正直なところ、一部屋に過剰な資本改善を行うと建物のバランスが崩れるので一点集中型のリフォームはお勧めしていません。その部屋が満室になっても、周囲の入居者の満足度にも繋がらない上に不公平感が出てしまいますので。東京とは異なり、リノベーション費用に対するリターン幅は小さく、売却時にも大きな影響を及ぼさないのでいきなり賃料2万アップ…とはなりません。

きちんと計画し、想定と修正を繰り返せばこんなに大きく費用を掛ける必要はありません。ちなみになぜ、誰の提案で100万円も支払うことになったかって?「内装屋さんの提案だった」そうです。これだけで全てが分かると思いますが、私達管理会社が求められていることは内装で稼ぐことでも、ただ一部屋を埋めることでもなく、支払う費用に対して得られる効果を検証し、提案することです。

空室と管理会社

余談にはなりますが、「いい管理会社」の見分け方は中々難しいものです。我々もいい管理会社かどうかは自分たちでは測りかねる部分はありますが、少なくともそこに向かっていくことに関してはずっと継続しています。

相手の意見を尊重しつつ、自分の意見を述べ、オーナーの指標になるためにスケジュールをしっかり年間ごとで構成する。とても単純ですが、日々変化が求められる管理会社にとっては非常に難しいことでもあります。担当者だけではなく、チーム全体がオーナーと同じポリシーを所有する。これが最も良い管理会社だと思います。