管理戸数の調査

7月29日より開始した不動産会社の企業分析が完了しました。

一周してまだまだ精度が低く、自分の思ったマーケティングの成果に繋がらないと感じたために現在調査項目を増やして2周目に突入しています。

2,287社の全てのWEBチェックと別角度からの独自チェックを入れると、一日に50社~100社が限界です。またここから1ヶ月半以上休み無しでの分析が始まるのですが、中々楽なもんではありません。しんどい。

さて、1周目で大体の不動産免許を保持している会社の業務分布図が出来上がりました。2周目の取り組みの中の一つとして、管理会社の「管理戸数」の分析を行っています。

賃貸住宅新聞の管理戸数は確かに参考になるのですが、アレは申請申告があって初めてそこに掲載されるため、ミクロな地域分析にはちょっと不向きだなぁと。札幌の会社のごくわずかの表示だけのような気がします。
ぶーぶー言うなら自分で作ろうと思ったので、作っている最中です。がんばります。

今回は、札幌の統計データを利用します。これはあくまでもただの空家なので、意図的(または事情により)に非募集にしている空室分を2.3%として設定すると、 「現在稼働できる募集中の空室」は市内で5.5%となります。 ここにとある空室データを流し込むと、その管理会社のおおよその管理戸数が分かるようになりました。


サンプルとなる統計データ


当然ながらサンプルデータとしての設定であり、総管理戸数が増えれば増えるほど揺れが大きくなるので精度を欠きますが、同一でのサンプル比較としては有効です。
例えば、50室の空室募集がある場合は
50室 / 5.5% =909戸
こんな感じになります。

※2.3%という数字は自社管理におけるオーナー指示による非募集部屋の割合です。実際には2%前後ですが整形のために若干調整しました。

タフトで言えば、87戸 / 5.5% =総管理戸数1,581戸という結果が出ましたが、実数と50戸以内の誤差に収まっているので上々の想定です。

一見すると非常にシンプルな計算式ですが、空室データをどこから拾うのか、その空室統計をどう読み解いて設定するかによってかなり回答が変わってくるので、内部はそれなりに複雑です。
また、検証するためには自社はもちろん、他社管理での答え合わせによる精度の向上が欠かせないので、一般には中々出来ないデータ構築となります。そして…何より忍耐力が必要です。作業が超地味です。

自分を識ること、他社を識ること。勝ち負けではなく、「識ること」によって会社という船をどう漕ぎ出すかという点に重点を置いています。